民泊の用途地域を確認する方法｜営業できる地域と調べ方・注意点を解説

2026年8月12日 2026年8月12日

行政書士ひろい国際事務所 Hiroi

こんにちは。民泊を専門としております行政書士ひろい国際事務所です。

今回の内容は用途地域に関してのものです。

民泊を始める物件を探していると、「この用途地域で民泊はできるのだろうか」と疑問に思う方も多いでしょう。

民泊では、物件の立地によって適用されるルールが異なるため、物件を購入・賃借する前に用途地域を確認することが重要です。

ただし、注意しなければならないのは、用途地域だけを見ても民泊の営業可否を確定できないことです。

住宅宿泊事業法に基づく民泊、旅館業法に基づく簡易宿所など、どの制度を利用するかによって建築基準法上の扱いが異なります。また、自治体独自の条例によって営業可能な期間や区域が制限されているケースもあります。住宅宿泊事業法による民泊は、年間の宿泊提供日数が180日を超えない制度です。

この記事では、民泊の用途地域を確認する方法から、確認時の注意点まで順番に解説します。

民泊を始める前に確認したい「用途地域」とは？

用途地域とは、都市計画によって土地を「住宅地」「商業地」「工業地」などに区分し、その地域に建築できる建物の用途などを定める制度です。

例えば、第一種低層住居専用地域は低層住宅を中心とした地域である一方、商業地域は店舗や事務所などの商業施設が集まることを想定した地域です。国土交通省によると、用途地域では建築物の用途だけでなく、容積率や高さなどについてもルールが設けられています。

民泊の場合、この用途地域が重要になる理由は、どの制度で営業するかによって建物の用途に関する規制が変わる可能性があるためです。

特に旅館業法の許可を取得して簡易宿所などを営業する場合、予定している地域で旅館業の立地自体が認められるかを確認する必要があります。

民泊の用途地域を確認する前に「営業形態」を決める

用途地域を調べる前に、まず確認したいのが「どの制度で民泊を運営するのか」です。

一般的な民泊では、大きく分けて次のような制度があります。

1．住宅宿泊事業法（民泊新法）による民泊

住宅宿泊事業法に基づいて届出を行う方法です。

対象となる建物は、「台所・浴室・便所・洗面設備」という設備要件に加え、「現に人の生活の本拠として使用されている」「入居者を募集している」「随時所有者などの居住に供されている」といった居住要件を満たす必要があります。

また、宿泊させられる日数は年間180日以内です。

住宅宿泊事業法による届出住宅は、旅館・ホテルとは異なる扱いになるため、住居専用地域だからといって直ちに民泊ができないとは限りません。

ただし、自治体が条例によって営業できる区域や期間を制限しているケースがあります。

2．旅館業法による簡易宿所

年間180日の営業日数制限を受けず、本格的に宿泊施設を運営したい場合には、旅館業法に基づく「簡易宿所営業」などの許可を取得する方法があります。

この場合は旅館業法だけでなく、建築基準法上、その場所で宿泊施設として利用できるかを確認する必要があります。

厚生労働省も、旅館業許可を取得して民泊サービスを行う場合、地域によって旅館業の立地が禁止されている可能性や、建築基準法上の用途変更手続きが必要となる可能性を案内しています。

つまり、

「民泊新法なら届出できるが、簡易宿所としては営業できない」

という物件もあり得るため、物件探しの段階で営業形態も考慮することが重要です。

民泊の用途地域を確認する4つの方法

ここからは、実際に物件の用途地域を確認する方法を紹介します。

方法1．自治体の都市計画情報・GISで確認する

最初に確認したいのが、物件所在地の市区町村が公開している都市計画情報です。

多くの自治体では、「都市計画情報」「都市計画GIS」「用途地域マップ」などの名称で、インターネット上から用途地域を確認できるサービスを提供しています。

検索エンジンで、

「○○市用途地域」
「○○市都市計画 GIS」

などと検索すると見つけやすいでしょう。

住所や地図から対象物件を選択すると、

第一種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第一種住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域

などの用途地域を確認できます。

下記一例としてリンクを載せております。

・京都市地図情報提供サービス(こちらをクリック)

・神戸市情報マップ(こちらをクリック)

・マップナビおおさか(大阪市・こちらをクリック)

自治体によっては、民泊条例の案内ページから用途地域検索サービスへのリンクを掲載しているケースもあります。

方法2．国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確認する

全国の用途地域を手軽に調べたい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」も便利です。

不動産情報ライブラリでは、地図上に都市計画情報を表示でき、用途地域の情報も確認できます。特別なGISソフトを用意する必要はなく、パソコンだけでなくスマートフォンやタブレットからも閲覧できます。

物件候補を複数比較するときにも便利でしょう。

ただし、掲載情報には原典データの作成時点があるため、最終判断は自治体の都市計画担当部署などで確認することが重要です。

不動産情報ライブラリ(こちらをクリック)

下記は不動産情報ライブラリの用途地域確認画面です。

方法3．用途地域マップで調べる

こちらは用途地域マップという地図です。同じく用途地域が確認可能です。

用途地域マップはこちらから確認できます(こちらをクリック)

下記は用途地域マップの用途地域確認画面です。

方法4．保健所・民泊担当部署にも確認する

用途地域を確認しただけで契約を進めるのは避けたほうがよいでしょう。

民泊では、都市計画・建築関係の規制とは別に、住宅宿泊事業法や旅館業法、自治体条例などを確認する必要があるためです。実際に初回の相談で民泊ができる地域に該当しているか確認することも可能です。

住居専用地域でも民泊はできる？

「住居専用地域では民泊ができない」と考えている方もいるかもしれませんが、一律に禁止されているわけではありません。

特に住宅宿泊事業法に基づく民泊では、旅館・ホテル営業とは制度上の扱いが異なります。

一方で注意したいのが、自治体条例による制限です。

地域によっては、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域を対象として、住宅宿泊事業を実施できる期間を条例で制限しています。

「民泊新法上は可能」＝「365日のうち好きな日に営業できる」

とも限りません。

用途地域を調べる際には、必ず「自治体名＋民泊条例」もセットで確認しましょう。

用途地域以外にも確認すべき5つのポイント

民泊物件を選ぶ場合、用途地域だけを確認して契約するのは危険です。

少なくとも次の点をあわせて確認しましょう。

1．自治体の民泊条例

住宅宿泊事業法による民泊では、自治体によって実施可能な区域や期間が制限される場合があります。

同じ用途地域でも自治体によって営業条件が異なる可能性があるため、物件所在地の条例を個別に確認してください。

2．建築基準法

旅館業として営業する場合は、その建物を宿泊施設として利用できるか確認が必要です。

また、既存住宅を宿泊施設へ変更する場合には、用途変更に関する建築確認などが必要になるケースがあります。

3．消防法・消防設備

民泊では、建物の規模や構造、営業方法などに応じて消防設備等について確認が必要になります。

物件契約後に必要な設備が判明すると、想定外の工事費が発生する可能性があるため、事前に所轄消防署へ相談しておくと安心です。

4．マンションの管理規約

分譲マンションの場合は、用途地域上問題がなくても、管理規約で民泊利用が禁止されている可能性があります。

厚生労働省も、分譲マンションで民泊サービスを実施する場合には管理規約等を確認し、事前に管理組合へ相談することが望ましいと案内しています。

5．賃貸借契約

賃貸物件で民泊を行う場合は、貸主の承諾や賃貸借契約の内容も確認しましょう。

旅館業として利用できる地域であっても、賃貸借契約で転貸や宿泊事業への利用が禁止されていれば、そのまま営業を始めることはできません。

厚生労働省も、借りた建物で旅館業による民泊を行う場合、転貸禁止の有無や旅館業への使用が可能かを貸主・管理会社へ確認するよう案内しています。

民泊物件を契約する前の確認手順

民泊用物件を探す場合は、次の順番で調査するとスムーズです。

STEP1：予定している民泊の営業形態を決める
住宅宿泊事業法の届出なのか、旅館業の簡易宿所なのかを決めます。

STEP2：物件住所を確定する
用途地域は土地ごとに指定されるため、正確な所在地を確認します。

STEP3：自治体GISまたは不動産情報ライブラリ等の用途地域情報ページで用途地域を調べる
まず自分で大まかな都市計画情報を把握します。

STEP4：自治体の担当部署に確認する
予定している営業形態を伝えて、問題がないか保健所に確認します。

STEP5：民泊の条例を確認する
住宅宿泊事業法による民泊の場合は、区域・営業期間について自治体独自の制限がないか調べます。

STEP6：管理規約・賃貸借契約を確認する
マンションや賃貸物件の場合は、民泊利用そのものが認められているか確認します。

この調査を物件購入や賃貸借契約の前に行うことがポイントです。

民泊の用途地域に関するよくある質問

Q．民泊の用途地域はネットで確認できますか？

はい。上述の通り市区町村が提供する都市計画GISなどのほか、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」等でも用途地域を地図上から確認できます。

ただし、営業可否を最終判断するときは、自治体の都市計画・建築担当部署にも確認することをおすすめします。

Q．住居専用地域では民泊できませんか？

住居専用地域では民泊をできない地域が多いです。住宅宿泊事業法による民泊の場合、住居専用地域だからという理由だけで一律に営業不可になるわけではありません。

ただし、自治体条例によって住居専用地域で営業できる曜日・期間などが制限されている場合があります。

Q．用途地域がわかれば民泊できるか判断できますか？

用途地域だけでは判断できません。

営業方法に応じて、住宅宿泊事業法・旅館業法・建築基準法のほか、自治体条例、消防関係の基準、マンション管理規約、賃貸借契約なども確認する必要があります。

Q．不動産会社から「民泊可能」と言われれば大丈夫ですか？

「民泊可能」という言葉だけで判断せず、どの制度で営業可能なのかを確認することが重要です。

「住宅宿泊事業法の届出が可能」という意味なのか、「旅館業の簡易宿所許可を取得できる」という意味なのかでは、営業日数や必要な手続きが大きく異なります。

物件を契約する前に、専門家に相談することをおすすめします。

まとめ｜民泊の用途地域は自治体や専門家に相談することが重要

民泊の用途地域を確認するときは、自治体の都市計画GISや国土交通省の不動産情報ライブラリを利用すれば、インターネット上でも簡単に調べられます。

ただし、用途地域がわかっただけでは民泊の営業可否は確定しません。

特に重要なのは、

民泊新法と旅館業のどちらで営業するのか
建築基準法上問題がないか
自治体独自の民泊条例がないか
消防上の条件を満たせるか
マンション管理規約や賃貸借契約上問題がないか

を確認することです。

物件を購入・賃借してから「民泊として使えなかった」と判明すると、大きな損失につながる可能性があります。

物件契約前に用途地域を調べ、自治体や専門家に確認する。

これが、民泊物件選びで失敗を防ぐための基本的な流れです。

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「この物件で民泊ができるのか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

ご覧頂きありがとうございました。

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投稿者プロフィール

行政書士ひろい国際事務所 Hiroi: 行政書士ひろい国際事務所代表の廣井と申します。
民泊を通じて地域や文化の交流が促進されるよう、また、外国人の方々の日本での暮らしが、より安心で実りあるものとなるよう、全力でサポートしてまいります。