【京都民泊經營者必讀】依據《住宅住宿事業法》詳解申請流程與注意事項
行政書士ひろい国際事務所 Hiroi
京都
民泊新法
申請
【目錄】
- 前言：為何京都的民宿申請被稱為「日本最難」？
- 京都民宿制度全貌（民宿新法・旅館業法・京都市條例）
- 京都能開民宿的區域與用途地區制度
- 民宿申請完整流程（從事前調查到完成申報）
- 民宿申請所需文件清單（京都市實務）
- 消防設備・用途變更完整解析（最容易卡關的部分）
- 與鄰里溝通義務與糾紛避免
- Airbnb／Booking.com 上架策略（營運基礎）
- 使用代辦服務的優點
第1章：前言 — 為何京都的「民宿申請」是日本最困難的？
京都是日本最重要的觀光城市之一，海外旅客需求極高，是非常有潛力的民宿市場。然而，另一方面，民宿申請的難度也堪稱全日本最高。
主要原因有三點：
■ 原因①：京都市有獨自的嚴格條例
民宿制度雖然依據全國共通的「民宿新法」，但京都市另外制定了多項獨自規範。
其中最具影響的重點：
● 住宅區的營業期間「僅限 1/15〜3/15 的兩個月」
這點讓許多民宿業者非常頭痛。
典型案例：
- 買了住宅地的房子想經營民宿 → 結果是住宅專用區
- 得知住宅專用區只能營業兩個月 → 為時已晚
對於購屋後才發現用途限制的業者而言，幾乎等於無法營運。
■ 原因②：町家（京町家）眾多，消防法成為重大障礙
京都特有的房屋結構 — 町家：
- 木造耐火性差
- 防火區劃不足
- 逃生動線需改善
→ 導致需要大量追加消防設備，工程費高昂。
■ 原因③：非常重視鄰里居民的意見
京都市為避免居民糾紛，對「鄰里說明義務」的要求是全日本最高級別。
- 單純投遞說明書不被接受
- 要求實質「面對面說明」
- 需提交詳細說明紀錄
- 若事後收到投訴，可能成為行政指導對象
京都市窗口也會強烈建議業者親自向町內會長說明。
■ 即便如此，京都民宿仍然受歡迎的理由
- 觀光需求極為穩定
- 全年住宿單價高（旺季更高）
- 海外旅客多、回頭客比例高
也就是說：
「雖然進入門檻高，但成功後報酬巨大」
這就是京都民宿的魅力。
第2章：京都民宿制度全貌（民宿新法・旅館業法・京都市條例）
在京都經營民宿，需要理解以下三層制度：
- 民宿新法（住宅宿泊事業法）— 全國共通
- 旅館業法 — 民宿以外的住宿事業
- 京都市獨自條例 — 最重要
三者交錯，形成京都民宿難度高的主因。
▼ 1. 民宿新法（住宅宿泊事業法）是什麼？
於 2018 年施行，提供全國統一規範。
【民宿新法的基本規則】
- 每年最長可營業 180 天
- 採「申報制」比旅館業許可簡單
- 必須定期提交營運報告
- 必須通知鄰里住戶
- 安全衛生規定（清潔、住宿名簿管理）
- 京都市：必須設置「緊急應對人員」
▼ 2. 旅館業法（簡易宿所・飯店等）
若取得旅館業許可（如簡易宿所）即可全年 365 天營業，但：
- 建築基準法要求更嚴格
- 多數情況需要「用途變更」
- 手續比民宿困難許多
京都近年條例修改，使新民宿取得旅館業許可困難度更高。
▼ 3. 京都市條例（最重要）
重要規範包括：
● 用途地區的營業期間限制
→ 住宅專用區：只能 1/15〜3/15 營業
● 嚴格的鄰里說明義務
→ 投遞通知不足，需「面談等實質說明」。
第3章：京都能開民宿的區域 — 用途地區是最重要的關鍵
在民宿事業中，「物件選擇」時比收益更優先的就是用途地區。
■ 用途地區是什麼？
都市計畫中的土地分類：
- 住宅區
- 商業區
- 工業區
京都的民宿規則依用途地區而差異巨大。
■ 京都可營民宿的用途地區
【★最佳】商業地域
如四条烏丸〜河原町、京都車站周邊
- 全年可營業
- 需求高、單價高
- 清水寺周邊、祇園尤其熱門
【◎推薦】近鄰商業地域
- 區域範圍更大
- 非站前也有穩定需求
- 年間 365 天可營業
【△注意】住居系地域
- 單年只能營業「60 天」
- 幾乎無法回本
- 僅適用於短期轉用（如祭典期間）
■ 京都民宿「地點決定成敗」
結論：
住宅專用區的民宿經營幾乎不可行。
因為：
- 年營業僅 60 天
- 收益極低
- 管理成本不符
因此：
✔ 在京都開民宿，「確認用途地區」是最優先事項。
第4章：京都民宿申請 — 從事前調查到完成申報的完整流程
京都民宿申請看似簡單，但實際上常超過 10 步驟、甚至 50 項工程。
以下為住宅宿泊事業（民宿新法）的標準流程：
▼ 民宿申請完整 10 步驟
STEP1：確認物件用途地區
若為住宅區，需重新檢討商業可行性。
STEP2：檢查建築基準法與消防法
由建築士或行政書士進行事前調查。
STEP3：鄰里居民說明（京都極為重要）
範圍：
- 10m 內鄰居
- 左右鄰
- 對面
- 後方鄰房
- 町內會長
投遞不夠，常需要面談。
STEP4：文件製作（耗時最長）
多達 35〜40 份文件。
STEP5：向京都市事前相談
確認：
- 鄰里說明方式
- 消防設備
- 圖面精度
- 緊急避難方式
等。
STEP6：與消防署協議
決定：
- 是否需自動火災警報設備
- 逃生動線
- 誘導燈
- 最大入住人數
STEP7：線上申請（住宅宿泊事業系統）
STEP8：補件（多次）
STEP9：受理通知（獲得申報編號）
STEP10：註冊至 Airbnb／Booking.com → 開始營運
▼ 結論
京都民宿申請極為繁瑣，尤其町家與住宅區難度高，自行申請幾乎不可能完成。
第5章：民宿申請所需文件清單（京都市實務）
京都所需文件比其他地區多出一倍以上，通常達 35〜40 份。
以下為一般需求：
■ 建築相關文件
- 建物平面圖
- 逃生路線圖
- 配置圖
- 用途變更相關文件（必要時）
- 面積計算書
- 建物登記簿
- （町家需更多資訊）
■ 消防相關文件
- 自動火災警報設備配置圖
- 避難器具配置圖
- 營業開始通知（消防署）
- 消防法令適合通知書
■ 申請人資料
- 身分證明
- 戶籍資料
- 法人役員名簿
- 公司章程
■ 營運體制
- 管理委託契約
- 垃圾處理與管理體制說明
- 非面對面入住設備說明
■ 京都市獨有文件
- 鄰里居民說明報告書
- 說明對象清單
- 周知文書
- 事前協議書
- 住宅宿泊事業標示牌（需張貼）
■ 建物內需放置
- 逃生路線圖
- 緊急聯絡方式
- 家電使用方式（必須含外語）
- 住宿名簿（可線上）
第6章：消防設備・用途變更完整解析
在京都的民宿申請中，最容易卡關的，就是 消防設備 與 用途變更（建築基準法）。
■ 6-1：消防法基礎 — 民宿需要哪些設備？
依結構・樓層・面積而不同，但一般需：
● ① 自動火災警報設備
費用：30〜200 萬日圓
● ② 誘導燈（逃生方向）
費用：3〜10 萬日圓
● ③ 滅火器
強制需要
● ④ 避難器具（避難梯等）
客房位於二樓以上時須檢討
● ⑤ 逃生動線確保（最重要）
消防署最重視：
- 樓梯過窄
- 隱藏式逃生路線
- 大門太窄
- 逃生寬度不足 1.5m
【常見消防指摘】
- 逃生照明不足
- 町家延燒風險高
- 感知器位置不佳
- 天花板過高施工困難
■ 用途變更何時需要？
- 民宿新法（住宅宿泊事業）：
若物件是住宅（居宅・長屋・共同住宅等），不需要用途變更。 - 旅館業許可：
除 200㎡ 以下建物外，多數需要用途變更。
■ 6-2：為何消防與用途變更必須交由專家處理？
因為：
- 法規複雜
- 建物差異大
- 行政協調繁多
- 圖面不完整 → 幾乎無法通過
京都一般採：
消防設備士 × 行政書士「專業團隊制」
結論：
京都民宿「自辦申請」難度極高。
第7章：鄰里糾紛對策 — 京都市獨有的「說明義務」
民宿最容易引發的問題就是鄰里糾紛，京都市因此制定全日本最高等級的「鄰里說明義務」。
■ 7-1：京都市的「鄰里說明義務」內容
● 必須說明的範圍
- 10m 內住戶
- 左右鄰
- 對面
- 後方
- 町內會
● 說明方式
- 發放書面通知
- 投遞不足 → 實質「面對面說明」
- 必須留下「說明記錄」
■ 7-2：鄰里說明禁忌（NG行為）
- 只發傳單
- 不適當時間拜訪
- 對長輩態度敷衍
- 說明不透明導致不信任
京都「町內關係深厚」，印象不好即引發投訴。
■ 7-3：避免糾紛的方法
① 先向町會長問候
京都自治會影響力大。
② 尊重居民生活作息
避免清晨或深夜拜訪。
③ 絕對不要說謊
「絕對不會造成任何困擾！」← 禁忌
民宿本就有風險，要誠實並提出對策。
④ 提供多個聯絡人
- 管理公司
- 負責人
- 屋主
■ 7-4：常見糾紛與解決方式
- 噪音：提前向房客提供常見問題案例
- 垃圾：由管理公司負責投放
- 門口逗留：規範「禁止戶外聊天・通話」
■ 7-5：申請成功與否取決於「說明品質」
鄰里說明的重要度＝文件審查的重要度。
營運後管理者的能力更是關鍵。
第8章：Airbnb／Booking.com 上架策略（集客技巧）
京都競爭激烈，集客策略決定營收。
■ 8-1：Airbnb 與 Booking.com 是主力平台
京都海外旅客多，因此：
- Airbnb
- Booking.com
至少要並用這兩個平台。
■ 8-2：如何讓房源更容易在平台上排名靠前？
① 照片品質（最重要）
- 廣角鏡頭
- 明亮光線
- 無生活感
- 最好找專業攝影師
- 但勿與實際落差太大
② 與房客的溝通品質
Airbnb 評價影響排序。
需維持高分與良好回覆率。
■ 8-3：Airbnb／Booking.com 各自特色
Airbnb
- 全球民宿平台龍頭
- 偏向保護旅客
- 重視房東服務品質
- 平台設計適合與房東互動
Booking.com
- 全球旅客多
- 過去以飯店為主
- 平衡旅客與業者
- 京都民宿不可或缺的平台
■ 8-4：京都民宿致勝的差異化策略
● 町家風和風現代室內設計
深受外國客喜愛。
● 清楚易懂的入住方式
減少溝通成本。
● 超詳細的抵達路線指南
京都巷弄多，Google Map 常不夠。
需提供「圖文並茂」的指南。
● 徹底提升清潔品質
使用者期望值不斷提高，細微灰塵都可能受到差評。
第9章：使用申請代辦服務的優點
大多數京都民宿業者會委託行政書士代辦。
原因簡單：
京都民宿申請難度極高，個人難以完成。
■ 9-1：代辦服務的優點
① 京都市文件量非常多
② 消防設備流程複雜
③ 鄰里說明不當 → 易引發糾紛
代表者具備民宿管理經驗，熟悉實際問題，可提出建議。
■ 9-2：委託「行政書士ひろい國際事務所」的優點
- 確實掌握複雜法規
- 文件・事前準備・消防對應一站式支援
- 減少補件風險，加快申請速度
- 具備豐富實務經驗，可多角度提供建議
- 鄰里說明技巧豐富
- 可介紹優質民宿代管公司
- 適合需要之後申請簽證的人士（避免常見陷阱）
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行政書士廣井國際事務所提供京都市民宿申請代辦、文件製作及鄰里說明支援服務。
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