【2026最新版】神戶市住宅宿泊事業完全指南（民泊新法）| 行政書士詳解

2026年5月31日 2026年5月31日

行政書士ひろい国際事務所 Hiroi

您好，我們是專門辦理民宿（住宅宿泊事業）申請的行政書士廣井國際事務所。

本文內容是提供給計畫在神戶市以「住宅宿泊事業（民泊新法）」經營民宿的業主參考。

神戶除了擁有港都觀光資源之外，也具有高度的商務需求、活動需求以及訪日外國旅客需求，因此是相當受到關注的民宿經營區域。

然而，神戶市對於民宿設有地方條例所規定的額外限制。若在物件選擇或事前調查階段判斷失誤，可能會導致無法營業的情況發生。

本文將以行政書士的實務觀點，完整說明在神戶市開展住宅宿泊事業所需了解的重要資訊。

文章最後也將介紹本事務所提供的神戶市民宿申請代辦服務，歡迎有需要的讀者參考。

什麼是住宅宿泊事業（民泊新法）？

住宅宿泊事業是依據《住宅宿泊事業法》（民泊新法）所設立的制度，允許將住宅作為住宿設施提供給旅客使用，每年營業天數上限為180天。

住宅宿泊事業（民泊新法）的基本概要

每年營業天數上限：180天（以每年4月1日至翌年3月31日計算）
必須符合住宅認定要件
須每兩個月提交一次營業實績定期報告
必須張貼標識牌
必須設置消防設備

被認定為「住宅」的條件

必須符合以下其中一項：

現有人居住的住宅
正在招募入住者的住宅
作為第二住宅等不定期供居住使用的住宅

若將投資用空屋專門作為民宿使用，對於住宅要件的解釋需特別留意。

神戶市住宅宿泊事業的特色（條例規範）

神戶市除了適用國家法律外，另透過市條例規定營業日數限制及更嚴格的管理要求。

① 用途地域及其他區位限制

神戶市部分區域（例如住居專用地域）可能受到營業日數限制。

需特別留意的用途地域包括：

第一種低層住居專用地域
第一種中高層住居專用地域
第二種低層住居專用地域
第二種中高層住居專用地域

因此，在購買物件前確認用途地域是非常重要的。

上述區域原則上無法經營民宿，請特別注意。

用途地域可透過神戶市地理資訊地圖系統查詢。

此外，除了用途地域之外，下列兩項也必須確認：

北區有馬町

僅可於每年5月第二個星期一至7月第三個星期一前一週的星期六期間營業。

基本上不能在有馬營業民宿。

申請建築物基地100公尺範圍內存在以下設施

若建築物基地100公尺範圍內有：

學校
認定幼保園
兒童福利設施

則不得經營民宿，請務必注意。

② 公寓管理規約確認

若在區分所有權公寓經營民宿，管理規約往往是最大的障礙。

明文規定禁止民宿 → 原則上不可經營
即使僅規定禁止旅館業，也可能限制民宿經營
可能需要管理組合同意

若誤解規約內容，開始營業後可能引發糾紛。

③ 鄰里居民配合義務

神戶市非常重視居住環境的維護。

即使法令未明確規定，管理業者也應主動採取預防措施。

例如：

噪音防制措施
明確標示垃圾分類與丟棄規則
多語言說明告示
設置投訴與緊急聯絡窗口

若忽視這些措施，容易引發鄰里糾紛。

④ 確認是否符合欠格事由

申請前也必須確認申請人是否符合相關資格條件。

申請時需提交「不屬於欠格事由」的誓約書。

（摘錄自神戶市住宅宿泊事業指引）

神戶市民宿申請流程

STEP 1：物件調查（最重要）

需確認：

用途地域
建築物基地100公尺內是否有學校、認定幼保園或兒童福利設施
公寓管理規約

實務上許多案件都是在這個階段發現問題。

學校的定義

包括：

幼稚園
小學
國中
義務教育學校
高中
中等教育學校
特殊教育學校
高等專門學校

兒童福利設施的定義

包括：

助產機構
乳兒院
母子生活支援設施
保育園
幼保連攜型認定幼保園
兒童館
兒童養護機構
身心障礙兒童住宿設施
兒童發展支援中心
兒童心理治療設施
兒童自立支援設施
兒童家庭支援中心

STEP 2：消防手續

民宿所需消防設備通常比一般住宅更加嚴格。

主要消防措施包括：

自動火災警報設備
誘導燈
滅火器
防焰材料
防火對象物相關文件製作

等等。

實際需求會因建築物條件而有所不同。

此外，雖然消防法未明文規定，但《建築基準法》要求設置緊急照明設備。

STEP 3：住宅宿泊事業申報

向神戶市提出線上或書面申報。

主要申請文件

住宅宿泊事業申報書
建築平面圖
不動產登記事項證明書
不符合欠格事由誓約書
管理委託契約書（委託管理時）
消防適合通知書

因文件不齊而遭退件的情況相當常見，需特別留意。

STEP 4：取得申報編號及張貼標識

收到申報編號後，張貼法定標識即可開始營業。

未張貼標識可能成為行政指導對象，因此務必依法設置。

神戶市常見不受理或補件案例

用途地域判斷錯誤

此情況下可能完全無法經營民宿。

許多屋主會自行查詢用途地域，但仍容易發生誤判。

消防設備不符合規定

可能產生遠超預期的施工費用。

因此建議與熟悉民宿案件的消防設備專家合作。

圖面資料不完整

將導致審查時間延長。

民泊新法申請時通常需要同時提供：

內法面積
壁芯面積

等資料。

避難資訊不完善

此類案件也相當常見。

緊急避難措施與相關資訊必須事先完善規劃。

總結｜神戶市民宿成功的關鍵在於「物件調查」

在神戶市經營住宅宿泊事業，若能妥善完成：

用途地域確認
消防法規對應
管理規約確認
申請文件製作

通常可以順利開始營業。

然而，一旦判斷錯誤，也可能面臨無法營業的風險。

因此，若您正考慮在神戶市經營民宿，建議尋求專業民宿行政書士事務所協助。

常見問題（FAQ）

Q. 神戶市的民宿平日也可以營業嗎？

A. 視用途地域而定，需事前確認。

Q. 空屋也可以經營民宿嗎？

A. 若符合住宅要件即可，但僅形式上符合住宅條件的物件可能不被認可。

Q. 從申請到開始營業大約需要多久？

A. 依建築設備狀況而異，一般從委任到正式營業約需3至4個月左右。

委託「行政書士ひろい國際事務所」的優點

確實掌握複雜法規
文件・事前準備・消防對應一站式支援
減少補件風險，加快申請速度
具備豐富實務經驗，可多角度提供建議
邻居說明技巧豐富
可介紹優質民宿代管公司
適合需要之後申請簽證的人士（避免常見陷阱）

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行政書士廣井國際事務所提供京都市民宿申請代辦、文件製作及鄰里說明支援服務。

若您計劃於神戶市開展住宅住宿事業，歡迎隨時諮詢。

營運啟動後的相關諮詢亦請不吝洽詢。

首次諮詢免費。請由此處聯繫我們。