【2026最新版】神户市住宅宿泊事业完全指南（民泊新法）| 行政书士详解

2026年5月31日 2026年5月31日

行政書士ひろい国際事務所 Hiroi

您好，我们是专门办理民宿（住宅宿泊事业）申请的行政书士广井国际事务所。

本文内容面向计划在神户市以“住宅宿泊事业（民泊新法）”开展民宿经营的人士。

神户不仅拥有丰富的港口城市观光资源，同时也是商务需求、会展活动需求以及入境旅游需求旺盛的地区。

然而，神户市对于民宿经营设有地方条例的额外限制。如果在物业选择或前期调查阶段判断失误，可能会导致无法开展经营。

本文将从行政书士的实务角度，全面介绍在神户市开展住宅宿泊事业所需要了解的重要事项。

文章最后还将介绍本事务所提供的神户市民宿申请代办服务，欢迎有需要的朋友参考。

什么是住宅宿泊事业（民泊新法）？

住宅宿泊事业是依据《住宅宿泊事业法》（民泊新法）设立的制度，允许将住宅作为住宿设施提供给旅客使用，每年营业天数上限为180天。

住宅宿泊事业（民泊新法）的基本概要

每年营业天数上限：180天（按每年4月1日至次年3月31日计算）
必须符合住宅认定条件
每两个月需提交一次经营情况定期报告
必须张贴法定标识牌
必须安装符合规定的消防设备

被认定为“住宅”的条件

必须符合以下任意一种情况：

目前有人实际居住的房屋
正在公开招租或招募入住者的房屋
用于第二住宅等不定期居住用途的房屋

如果计划将投资用空置房专门用于民宿经营，则需要特别注意住宅条件的认定标准。

神户市住宅宿泊事业的特点（条例规定）

神户市除适用国家法律外，还通过地方条例对营业条件和管理要求进行了进一步规定。

① 用途地域及其他区位限制

在神户市，部分区域（如住宅专用区）可能受到营业限制。

需要特别注意的用途地域包括：

第一种低层住宅专用区
第一种中高层住宅专用区
第二种低层住宅专用区
第二种中高层住宅专用区

因此，在购买物业之前，务必确认用途地域。

上述区域原则上无法开展民宿经营，请特别注意。

用途地域可通过神户市地图系统进行查询。

此外，除用途地域外，还必须确认以下两项内容：

北区有马町

仅允许在每年5月第二个星期一至7月第三个星期一前一周的星期六期间营业。

申请物业周边100米范围内存在以下设施

如果申请物业所在地块100米范围内存在：

学校
认定儿童园（认定こども园）
儿童福利设施

则不得开展民宿经营，请务必提前确认。

② 公寓管理规约确认

如果是在分户产权公寓（公寓楼）内经营民宿，管理规约往往是最大的障碍。

明确规定“禁止民宿” → 原则上不可经营
即使仅规定“禁止旅馆业”，也可能限制民宿经营
可能需要获得业主委员会或管理组合的同意

如果错误理解管理规约内容，营业开始后可能引发纠纷。

③ 对周边居民的配合义务

神户市十分重视居住环境的维护。

即使法律没有明确规定，经营者也建议提前采取相关措施。

例如：

噪音防范措施
明确垃圾分类及投放规则
设置多语言说明标识
建立投诉及紧急联系窗口

如忽视上述事项，容易引发邻里投诉和纠纷。

④ 确认是否存在资格限制（欠格事由）

申请前还需要确认申请人是否符合相关资格要求。

申请时必须提交“不属于欠格事由”的誓约书。

（摘自《神户市住宅宿泊事业指南》）

神户市民宿申请流程

STEP 1：物业调查（最重要）

需要确认以下内容：

用途地域
物业100米范围内是否存在学校、认定儿童园或儿童福利设施
公寓管理规约

实际操作中，许多项目都会在这一阶段发现问题。

学校的定义

包括：

幼儿园
小学
初中
义务教育学校
高中
中等教育学校
特别支援学校
高等专门学校

儿童福利设施的定义

包括：

助产设施
婴儿院
母子生活支援设施
保育园
幼保一体化认定儿童园
儿童活动设施
儿童养护机构
残障儿童入住设施
儿童发展支援中心
儿童心理治疗设施
儿童自立支援设施
儿童家庭支援中心

STEP 2：消防手续

民宿所需消防设备通常比普通住宅要求更加严格。

主要包括：

自动火灾报警设备
疏散指示灯
灭火器
防火材料
防火对象物相关资料制作

等等。

具体要求会根据建筑物的结构和条件有所不同。

此外，虽然消防法没有明确规定，但《建筑基准法》要求安装应急照明设备。

STEP 3：提交住宅宿泊事业申报

向神户市提交线上或书面申报。

主要申请资料

住宅宿泊事业申报书
房屋平面图
房地产登记证明
不属于欠格事由誓约书
管理委托合同（委托运营时）
消防合格通知书

因资料不完整而被退件的情况十分常见，需要特别注意。

STEP 4：取得申报编号并张贴标识

取得申报编号后，张贴法定标识即可开始营业。

未张贴标识可能成为行政指导对象，因此必须依法设置。

神户市常见不受理或补正案例

用途地域判断错误

这种情况下可能导致民宿项目无法开展经营。

很多业主会自行查询用途地域，但仍然容易发生误判。

消防设备不符合要求

可能产生远超预期的改造费用。

因此建议与熟悉民宿项目的消防专业人士合作。

图纸资料不完整

会导致审查周期延长。

根据民泊新法申请要求，通常需要同时提供：

套内面积
墙芯面积

等相关数据。

逃生及避难信息不完善

此类问题也较为常见。

必须提前准备完善的紧急避难措施和相关说明。

总结｜神户市民宿经营成功的关键在于“物业调查”

在神户市开展住宅宿泊事业时，如果能够妥善完成：

用途地域确认
消防法规对应
管理规约确认
申请资料制作

通常可以较为顺利地开始营业。

但如果判断失误，也可能面临无法经营的风险。

因此，建议计划在神户市开展民宿业务的朋友，寻求专业民宿行政书士事务所的协助。

常见问题（FAQ）

Q. 神户市的民宿平日也可以营业吗？

A. 根据用途地域不同而有所区别，需要提前确认。

Q. 空置房也可以做民宿吗？

A. 如果符合住宅条件即可申请，但仅形式上符合住宅条件的房屋可能无法获得认可。

Q. 从申请到开始营业大约需要多久？

A. 根据建筑设备状况有所不同，一般从正式委托到开始营业约需3至4个月左右。

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