【民泊申請が専門の行政書士が解説】京都市住宅宿泊事業（民泊新法）用途市域編
Hiroiこんにちは。
今日も京都市で民泊を始める方向けの内容です。
京都市住宅宿泊事業（民泊新法）で民泊営業可能な用途地域について書きたいと思います。
住宅宿泊事業（民泊）とは？
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、年間180日以内で住宅に宿泊者を受け入れる仕組みを指します。京都市は観光都市であるため、民泊需要が大きい一方で、地域住民の生活環境への配慮から規制も設けられています。
年180日は4/1～翌年の3/31で計算します。
京都市の用途地域とは
まずは京都市の用途地域の区分を確認しましょう。
用途地域は13種類あります。
・第一種低層住居専用地域 (営業日程は制限あり)
・第二種低層住居専用地域 (営業日程は制限あり)
・第一種中高層住居専用地域 (営業日程は制限あり)
・第二種中高層住居専用地域 (営業日程は制限あり)
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
・田園住居地域
※別途、「市街化調整区域」に該当するかどうか確認が必要です。
京都市で住宅宿泊事業(民泊新法)の営業可能な用途地域は？
京都市の住宅宿泊事業(民泊新法)では用途地域によって許可が出ないという制限はありません。
しかしながら、住居専用地域においては1月15日正午～3月16日正午に限られるため、事前に確認が必須です。
住居専用地域で民泊を計画する場合、事実上2か月しか営業できないため、収益性の観点からも慎重な判断が求められます。例外として京町家として認定された場合、180日/年までの営業が可能となります（条件あり）
京都市で旅館業法（簡易宿所営業）との違いは？
京都市の旅館業法（簡易宿所営業）では住居専用地域、工業地域、工業専用地域等では原則不可です。
京都市の旅館業（簡易宿所営業）には、その他条例もあるため、現実的には住宅宿泊事業(民泊新法)での申請を検討される方のほうが多いと思われます。
市街化調整区域の場合はどうなる？
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、原則として住宅の建築や用途の変更が制限されている区域です。
また、市街化調整区域で建築が認められている住宅には、特定の権利を有する方が居住していることが必要条件となる「属人性のある建築物」が多く存在しています。
「属人性のある建築物」において家主不在型で住宅宿泊事業を行うことは、都市計画法に違反することとなります。
「属人性のある建築物」には、以下の種類があります。
○ 農業者用住宅
○ 林業者用住宅 等、、、、
市街化調整区域内において、「家主不在型」で住宅宿泊事業を行おうと計画されている方は、住宅宿泊事業の届出前に、「属人性のある建築物」でないことの京都市との事前相談をご検討下さい。
また、住宅宿泊事業の届出を行う前に「住宅の用途」を確認も必要です。
住宅の用途の確認方法は以下の通りです。
・事業計画の概要を確認できる書類
・建物の登記事項証明書
・建築基準法第６条の２第１項の規定による確認済証
・建築基準法第７条の２第５項の規定による検査済証及び建築計画概要書
まとめ
・京都市で住宅宿泊事業（民泊新法）を行うには用途地域の確認が必須。
・「住居専用地域」以外は年180日営業可能。年180日は4/1～翌年の3/31で計算。
・住居専用地域では営業可能期間が1月15日～3月15日のみに限定される（一部例外あり）
・用途地域とは別に「市街化調整区域」の場合「住宅の用途」「属人性のある建築物」か別途確認が必要。
以上となります。次回は京都市住宅宿泊事業（民泊新法）の設備要件について書きたいと思います。
投稿者プロフィール
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行政書士ひろい国際事務所代表の廣井と申します。
民泊を通じて地域や文化の交流が促進されるよう、また、外国人の方々の日本での暮らしが、より安心で実りあるものとなるよう、全力でサポートしてまいります。
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