【民泊がの専門の行政書士が解説】京都の住宅宿泊事業法｜家主不在型・家主居住型の違いを徹底解説

2025年11月29日 2025年11月30日

行政書士ひろい国際事務所 Hiroi

京都市は全国で民泊規制が厳しい自治体の一つです。
「民泊を始めたい」「自宅を有効活用したい」「投資用物件で民泊運営をしたい」と考える方にとって、まず理解すべきことの1つが 住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）における“家主不在型”と“家主居住型”の違い です。

この区分の判断を誤ると、

など、大きなトラブルにつながります。

この記事では、京都市で民泊を始める方（自宅活用・投資運用の両方）に向けて、家主不在型と家主居住型の違い、京都固有の規制、注意点 を徹底的にわかりやすく解説します。

こちらの内容は住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）に関する内容です。

【京都で民泊】

家主居住型・家主不在型の比較

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？

住宅宿泊事業法とは、個人が自宅やマンション等を活用して宿泊サービスを提供する場合のルールを定めた法律です。
2018年に施行され、旅館業法の許可を取らずとも一定の条件を満たせば民泊が可能になりました。

ただし、京都市は全国でも突出して民泊規制が厳しい自治体であり、条例でさらに細かい制限が課せられています。

京都市は景観保全・住環境保護・観光客との調和を重視しています。
そのため条例により独自の制限が多く、一般的な都道府県よりも申請が複雑です。

特に大きいのが以下の3点です。

住居専用地域では1〜3月のみ営業可能という、大幅な制限があります。

民泊は不特定多数の宿泊者が利用するため、一般家庭住宅より基準が厳しく、追加工事が必須となります。

京都市では、届出前に近隣住民へ説明を行わなければなりません。
説明だけでなく、住民への感情にも配慮が必要です。

民泊申請では最初にご自身の物件が「家主不在型」か「家主居住型」のどちらに分類されるかを判断します。
この区分で必要書類・要件・営業できる範囲が大きく変わります。

家主が宿泊者の滞在中にその住宅に住んでいない形態です。
投資目的で民泊を運営したい方が該当します。

例外：家主不在型(委託不要)の条件・・・届出住宅と同一の建築物若しくは敷地内、又は隣接している建物に届出者が居住している(生活環境の悪化を明らかに確認できない場合を除く)。

家主が実際にその建物に居住しながら、建物内の一部を宿泊提供する形態です。

自宅を使うため近隣トラブルも起こりにくく、近隣住民や行政からの信頼も得られやすい形式です。

また、住居専用地域でも営業可能日が1月15日~3月16日のみとなる制限が適用されず、180日の営業が可能です。