【2026年最新版】神戸市の住宅宿泊事業（民泊新法）完全ガイド｜条例・営業日数制限・申請手続きまで行政書士が徹底解説

2026年2月11日 2026年2月11日

行政書士ひろい国際事務所 Hiroi

神戸市で（住宅宿泊事業・民泊新法）にて民泊をご検討の方向けの内容となります。

神戸は港町としての観光資源に加え、ビジネス需要・イベント需要・インバウンド需要が高いエリアです。

その一方で神戸市は民泊に関して条例による上乗せ規制がある自治体であり、物件選定や事前調査を誤ると営業できないケースもあります。

本記事では、神戸市で住宅宿泊事業を始めるために必要な情報を、行政書士の実務視点で網羅的に解説します。

住宅宿泊事業（民泊新法）とは？

住宅宿泊事業は、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、年間180日以内で住宅を宿泊施設として提供できる制度です。

住宅宿泊事業（民泊新法）の基本概要

年間営業日数：180日以内（4/1から翌年3/31で計算）
住宅要件を満たす必要あり
2か月ごとの営業実績の定期報告義務あり
標識掲示義務あり
消防設備の設置が必須

「住宅」として認められる要件

以下のいずれかを満たす必要があります。

現に人が住んでいる家屋
入居者募集が行われている家屋
随時居住の用に供されている家屋（セカンドハウス等）

投資用の空き家を民泊専用にする場合は、要件の解釈に注意が必要です。

神戸市の住宅宿泊事業の特徴（条例規制）

神戸市では、国の法律に加え、市条例により営業日数の制限や管理体制の強化が定められています。

① 用途地域、その他立地条件による制限

神戸市では、住居専用地域など一部エリアで営業日数に制限が設けられる場合があります。

注意すべき用途地域：

第一種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域

物件購入前の用途地域確認が必須ですね。

これらの地域では、民泊営業ができませんのでご注意ください。

用途地域は神戸市情報マップで確認が可能です(こちらをクリックするとページ閲覧可)

また、用途地域以外にも下記2点も確認が必須となります。

・北区有馬町

→5月第2月曜日~7月第3月曜日の前週の土曜日までの期間のみ営業可能となります。

・申請建物の敷地から100m以内に学校、認定こども園、児童福祉施設がある場合

→この場合は営業不可となりますのでご注意ください。

② マンション管理規約の確認

区分所有マンションでの民泊は、管理規約が最大のハードルです。

「民泊禁止」明記 → 原則不可
「旅館業禁止」でも民泊が制限される可能性あり
管理組合の承認が必要

規約の文言解釈を誤ると、営業開始後にトラブルとなるリスクがあります。

③ 近隣住民への配慮義務

神戸市は生活環境保全を重視しています。

しかしながら、ルールの有無に関わらず、管理業者は事前対策措置を講ずるのが必須ではないかと思います。

必要な措置例：

騒音防止対策
ゴミ出しルールの明示
多言語案内表示
苦情対応窓口の設置

規約の文言解釈を誤ると、営業開始後にトラブルとなるリスクがあります。

④ 欠格事由に該当しないかどうかの確認

こちらも事前に確認が必要です。申請時に誓約書の提出が必須となります。

神戸市の民泊申請手続きの流れ

STEP1：物件調査（最重要）

用途地域確認
申請建物の敷地から100m以内に学校、認定こども園、児童福祉施設
管理規約の確認

ここで問題が見つかるケースが散見されます。

※ 学校とは・・・
幼稚園、小学校、中学校、義務教育学校、高等学校、中等教育学校、特別支援学校及び
高等専門学校

※ 児童福祉施設とは・・・
助産施設、乳児院、母子生活支援施設、保育所、幼保連携型認定こども園、児童厚生施設、
児童養護施設、障害児入所施設、児童発達支援センター、児童心理治療施設、
児童自立支援施設、児童家庭支援センター

STEP2：消防手続き

民泊の消防設備は通常の住宅よりも厳しい基準が設けられております。

主な消防対応：

自動火災報知設備
誘導灯
消火器
防炎物品使用
防火対象物に関する資料作成

等々、、、

建物によって状況が異なります。

また、消防法では定められておりませんが、非常用照明設備の設置が建築基準法で定めれられています。

STEP3：住宅宿泊事業の届出

神戸市へオンラインまたは書面で提出します。

必要書類一覧（主なもの）

住宅宿泊事業届出書
住宅の図面
登記事項証明書
欠格事由に該当しないことの誓約書
管理受託契約書（委託の場合）
消防適合通知書

書類不備による差戻しは非常に多いため注意が必要です。

STEP4：届出番号取得・標識掲示

届出番号通知後、標識を掲示し営業開始。

標識の未掲示は行政指導対象になります。

神戸市で多い不許可・差戻し事例

用途地域の誤認

この場合は民泊営業そのものができなくなります。

消防設備の不備

→ 想定以上の工事費用発生します

図面の不備

→ 余分に時間を要することになります。

避難情報等の不備

→ こちらも散見される事例です。

まとめ｜神戸市の民泊は「物件調査」が成功の分かれ目

神戸市の住宅宿泊事業は、

用途地域確認
消防法対応
管理規約確認
書類作成

が適切に行われれば、スムーズに開始可能です。

しかし、判断を誤ると営業できないリスクもあります。

神戸市で民泊申請をご検討の方は、民泊を専門とする行政書士事務所へご相談いただくことをおすすめします。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 神戸市では平日営業できますか？

→ 用途地域により異なります。事前確認が必要です。

Q. 空き家でも民泊できますか？

→ 住宅要件を満たせば可能ですが、形式だけの住宅は認められない場合があります。

Q. 申請から営業開始までどれくらい？

→ 建物設備の状況により異なりますが、受任から営業開始まで3～4か月程度が目安となります。

行政書士ひろい国際事務所に申請代行を依頼するメリット

複雑な法令要件を確実にクリア
事前準備・書類作成・消防対応を一括サポート
不備による差し戻しを防ぎ、時間を短縮できる(早く・確実に申請)
民泊業界での経験が豊富な行政書士による様々な視点からの相談が可能
近隣住民説明会での引き出しが多い
必要に応じて集客・収益化に優れた民泊代行管理会社のご紹介が可能
民泊許可取得後にビザ申請を控えている方 (「民泊許可取得→ビザ申請」によくあるトラブルを未然に防ぎます)

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行政書士ひろい国際事務所では、神戸市の民泊の申請代行・書類作成・近隣説明サポートを行っています。
神戸で住宅宿泊事業をお考えの方は、ぜひご相談ください。

運営開始後のご相談もお気軽にご相談ください。

初回相談は無料です。お見積り提示後の交通費の追加請求はしておりません。

料金：132,000円(税込)～

となります。

お問い合わせはこちらからどうぞ。

info@hkokusai.com

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