【京都で民泊を始める方必見】民泊新法(住宅宿泊事業法)に基づく申請方法と注意点を徹底解説
行政書士ひろい国際事務所 Hiroi
京都
民泊新法
申請
【目次】
- はじめに：なぜ京都は民泊申請が「民泊申請が日本一むずかしい」のか
- 京都の民泊制度の全体像（民泊新法・旅館業法・京都市条例）
- 京都で民泊ができるエリアと用途地域の仕組み
- 民泊申請の全ステップ（事前調査〜届出完了まで）
- 民泊申請に必要な書類一覧（京都市での実務レベル）
- 消防設備・用途変更の徹底解説（つまずくポイント）
- 近隣説明義務とトラブル対策
- Airbnb/Booking.comへの掲載戦略（運営の基礎）
- 申請代行サービスを使うメリット
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第1章：はじめに — 京都はなぜ「民泊申請が日本一むずかしい」のか
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京都は日本最大級の観光都市であり、インバウンド客の需要も高く、民泊事業にとって非常に有望な市場です。しかし、その一方で 民泊申請の難易度は日本でも屈指。
その理由は大きく以下の3つ。
■ 理由①：京都市独自の条例がある。
民泊は全国共通で「民泊新法」に基づく制度ですが、京都市ではそれに加えて独自の条例が多数存在します。
特に影響が大きいのが次の点。
● 住居系地域での営業期間が「1/15〜3/15の2ヶ月間のみ」
これが民泊事業者を悩ませる一つの原因です。
例を
- 住宅地にある家を買って民泊にしよう
- 民泊可能と言われ物件を購入したが住居専用地域だった。
この 典型的なパターンがほぼ不可能になる という非常に厳しい制限です。
特に物件を買ってから住居専用地域では営業日数制限があることに気づき、営業可能日数は2ヶ月のみだった。と知っても手遅れですね。
■ 理由②：町家（京町家）が多数存在し、消防法がネックになる
京都ならではの問題が 町家の構造。
木造で火に弱い
↓
防火区画が不十分
↓
避難経路に改善が必要
↓
結果、設置すべき消防設備が大幅に増える
というケースが存在し、工事費が高額になるケースがあります。
■ 理由③：近隣住民の意見が非常に重視される
京都市は住民との摩擦を避けるため、近隣住民への説明義務が全国でもトップレベルで重要となります。
- ポスト投函では不十分
- 実質的には面談・訪問が必要
- 説明記録の提出も必要
さらに、説明後に苦情が入れば、行政指導の対象となることもあります。事前準備だけではなく、運営開始後の物件管理も非常に重要です。
京都市の医療センター窓口担当の方も町内会長にも必ず対面で説明するように。と促されています。
■ それでも京都で民泊が人気な理由
- 観光需要が安定している
- 一年を通して宿泊単価が高い(時期によって変動はあり)
- 人気の季節は特に高単価
- 海外旅行者の人気が高く、リピート客が見込める
つまり 「参入ハードルは高いが、うまく運用すればリターンが大きい」 のが京都の民泊です。
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第2章：京都の民泊制度の全体像（民泊新法・旅館業法・京都市条例）
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京都で民泊を行う際、法律は3つのレイヤーに分けて考える必要があります。
- 民泊新法（全国共通）
- 旅館業法（民泊以外の宿泊事業）
- 京都市独自の条例（最重要）
この3つが複雑に絡むことで、京都の民泊は難易度が上がっているのです。
▼ 1. 民泊新法（住宅宿泊事業法）とは？
民泊新法は2018年に施行された全国共通のルールで、民泊運営の最低基準を定めたものです。
【民泊新法の基本】
- 年間180日まで営業可能
- 届出制（旅館業許可より簡易的）
- 運営状況の定期報告義務がある
- 近隣住民への周知
- 安全衛生措置（掃除、宿泊者名簿管理）
- 京都市の場合、近隣に緊急対応者が必須
▼ 2. 旅館業法（簡易宿所・ホテル等）
民泊新法では180日の営業制限がありますが、旅館業許可（簡易宿所など）を取得すれば年間365日営業可能です。
ただし…
- 建築基準法の要件が厳しい
- 用途変更が必要なケースが多い
ため、民泊よりハードルが上がります。
京都市では「簡易宿所」で事業化するケースも多かったですが、現在では京都市の条例改正により、新規の民泊物件で旅館業許可を取得するのはほぼ不可能になりました。
そのため本記事では民泊新法が中心に記載しております。
▼ 3. 京都市の条例（最重要）
京都で最も注意すべきはこの部分。
特に重要なのが…
● 用途地域による営業期間制限
→ 住居専用地域は1/15〜3/15のみ営業可
● 近隣説明義務が厳しい
→ ポスト投函で終わりではなく面談レベルで求められる場合も。実質的に面談での説明が必須。
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第3章：京都で民泊できるエリア — 用途地域の理解が最重要
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民泊事業において「物件選び」は収益性よりも先に “用途地域” を最優先する必要があります。
■ 用途地域とは？
都市計画で定められる土地の区分で、住宅地・商業地・工業地などに分かれています。
京都市では以下のように分類されています。
● 住居系
→ 住居専用地域での民泊営業可能日は1/15〜3/15の2ヶ月のみ
● 商業系
→ 年間営業可
● 工業系
→ 年間営業可
■ 京都で民泊に使いやすい用途地域
【★ベスト】商業地域
- 四条烏丸〜河原町、京都駅周辺など
- 年間通して運営できる
- 需要が非常に高く、単価も高い
- 清水寺周辺や祇園は特に人気
【◎おすすめ】近隣商業地域
- 商業地域より範囲が広い
- 駅近でなくても需要が安定
- 住宅も混在しているが営業は365日可
【△要注意】住居系地域
- 営業期間がたった2ヶ月
- 民泊としての採算性が低い
- 短期転用目的（祭り期間限定など）なら可能性あり
■ 京都の民泊は「場所で成否が決まる」
京都では「住居エリアに住んでいる家を民泊にしたい」という相談が非常に多いですが、結論としては…
→ 住居専用地域の民泊はビジネスとしてほぼ成立しない
理由：
- 営業日数が 60 日のみ
- 年間収益が大幅に下がる
- マネジメントコストが見合わない
- 賃貸等別の方法での収益化を検討する必要もあり
だからこそ、京都で民泊を成功させるなら…
✔ 最優先で用途地域を確認すべき
これは民泊運営を検討する段階で認識しておくべきです。
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第4章：京都の民泊申請 — 事前調査から届出完了までの全ステップ
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京都で民泊申請を進める際、簡単なように見えて実は 10ステップ以上 の工程があります。
下記は「民泊新法（住宅宿泊事業）」の場合の標準フローです。
▼ 民泊申請の全体像：10ステップ
STEP1：物件の用途地域を調査する
民泊できる場所かどうかを最優先で判断。
住居系地域の場合は営業期間が2ヶ月しかないため、ビジネス性を再検討する必要があります。
STEP2：建築基準法と消防法のチェック
建築士や行政書士が行う「事前調査」が必要。
避難経路・天井高・階段の幅など、建物単位で必要な要件を確認します。
STEP3：近隣住民への説明（京都は特に重要）
京都市では住民説明が厳しく、説明が不十分だと行政指導の対象になります。
説明範囲の目安：敷地から10mの範囲
- 両隣
- 道路向かい
- 後方隣接住宅
- 町内会長
投函だけでは不十分なケースが多く、訪問しての説明が求められます。
STEP4：必要書類の作成（最も時間がかかる）
書類は35〜40種類に及ぶことがあります。
行政書士に依頼すると書類作成・提出後の差し戻し等による機会損失のリスクを減らせることが可能です。
STEP5：京都市への事前相談
京都市は申請前の事前相談を想定しており、特に以下について担当者とすり合わせが必要です。
- 近隣説明の方法
- 消防設備・非常用照明
- 図面の精度
- 該当住所での緊急時避難
- 緊急時対応者
etc.....
STEP6：消防署との協議
消防署との協議は必須です。
- 自動火災報知設備の必要性
- 避難経路の確保
- 誘導灯の設置要否
- 宿泊人数上限の設定
消防署からの指示に従って建物設備を修繕する必要があります。
STEP7：オンライン申請（住宅宿泊事業システム）
国のシステムからオンライン申請を行います。
STEP8：補正対応（不備修正）
京都では不備指摘が非常に多いため、数回の補正が入るのが通常です。
STEP9：受理通知（届出番号の発行）
これで正式に営業が可能になります。
STEP10：予約サイトへ登録 → 開業へ
Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなどへ登録します。
▼ 結論
京都の民泊申請は、10ステップどころではなく、実際には“50工程以上”になることも多い。
特に「町家」や「住居系地域」の場合、申請代行なしで完遂するのは非常に困難です。
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第5章：民泊申請に必要な書類一覧
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民泊新法で必要とされる書類に加えて、京都市では独自書類が多く存在し、書類総数は35〜40種類に及びます。
以下に「京都で一般的に必要となる書類」をリスト化します。
■ 建物関係の書類
- 建物面図
- 避難経路図
- 配置図
- 用途変更が必要な場合の関連書類
- 床面積計算書
- 建物登記簿
（町家の場合はさらに詳細な資料が必要）
■ 消防関係の書類
- 自動火災報知機設置図
- 避難器具の配置図
- 営業開始届（消防署提出）
- 消防法令適合通知書
■ 届出者情報
- 身分証明書
- 住民票
- 役員名簿（法人の場合）
- 会社定款（法人の場合）
■ 運営体制関係
- 管理業務委託契約書
- ゴミ出し・管理体制の説明書
- 非対面チェックインの場合の設備説明
■ 京都市独自のもの
- 近隣住民説明報告書
- 説明対象者リスト
- 周知文書
- 事前協議書(必要に応じて)
- 住宅宿泊事業の標識（掲示義務あり）
■ 建物内設置資料
- 避難経路図の設置
- 緊急時連絡先の設置
- 家電使用方法の設置(外国語必須)
- 宿泊者名簿の管理資料(オンラインでの管理も可能)
▼ 書類の量は他地域の「倍以上」
民泊新法は全国共通ですが、京都市は建物・周辺環境・住民への説明などを重視するため、書類は多く、精度も求められます。
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第6章：消防設備・用途変更の徹底解説
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京都の民泊申請で「もっともつまずくポイント」が、この 消防設備 と 用途変更（建築基準法） の領域です。
特に、京町家や築古住宅を民泊にする場合、ほぼすべての事業者が苦労します。
■ 6-1：消防法の基礎 — 民泊で必要な設備とは？
消防法で求められる設備は物件の構造・階数・延床面積によって変わりますが、京都市での民泊実務では次が基本セットとなります。
【民泊で一般的に必要となる消防設備】
● ① 自動火災報知設備
費用目安：30〜200万円（建物規模による）
建物によっては簡易的な自動火災報知の設置でOKな場合もあります。
● ② 誘導灯（避難方向を示すライト）
玄関・階段周りに設置することが多い。
費用：
- 3〜10万円
● ③ 消火器
設置義務あり。費用は小さいが、設置場所の指定が重要。
● ④ 避難はしご・避難器具
2階以上に客室がある場合に必要。設置不要な場合も多いです。
● ⑤ 避難経路の確保
消防署が最も重視するポイント。
- 階段の幅が狭い
- 障子やふすまの奥に避難経路が隠れている
- 玄関が狭く、一度に複数人が逃げられない
避難経路の幅が1.5m未満の場合、申請要件がさらに厳しくなります。
【消防審査でよく指摘されるポイント】
- 照明が暗く、避難経路として不十分
- 部屋の区画が伝統構造のため、延焼リスクが高い
- 感知器（火災センサー）の位置が不適切
- 古民家で天井が高く、工事が困難
京都の伝統建築は、消防署から見ると“火に弱い建物”です。
そのため、他地域の民泊では不要な設備が京都では必須になることが多い点に注意。
【用途変更が必要になるケースは？】
住宅宿泊事業法（いわゆる「民泊新法」）に基づく住宅宿泊事業として、住宅（居宅・長屋・共同住宅・寄宿舎）として届出する場合、建築基準法上の用途変更確認申請は不要です。
旅館業での民泊許可申請場合、200㎡未満の建物を除き用途変更が必須となります。
■ 6-2：消防・用途変更は絶対に専門家に頼むべき理由
- 専門知識が必要
- 建物ごとに要件が異なる
- 行政との折衝が多い
- 図面が不完全だと申請がほぼ通らない
京都では本人だけでも行政書士でも“単独では対応できない”ことが多く、
消防設備士 × 行政書士 がチームで動くのが一般的です。
結論として…
京都の民泊は「自分で申請」するのはハードルが非常に高い
というのが現場の実感です。
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第7章：近隣トラブル対策 — 京都市独自の「説明義務」の実態
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民泊運営で最も問題になりやすいのが 近隣住民とのトラブル。
京都市はこれを非常に重視しているため、近隣説明義務が全国トップレベルで厳しいのです。
■ 7-1：京都市の「近隣説明義務」とは？
京都市では以下が求められます。
● 説明すべき範囲
敷地から10mの範囲への説明は必須です。
- 両隣
- 道を挟んだ向かい
- 裏の隣接住宅
- 町内会
● 説明方法
- 書面（通知文）を配る
- ポスト投函では不十分（実質NG）
- 原則として“対面説明”が推奨されている
- 説明記録（写真・日時・相手の名前）が必要
■ 7-2：近隣説明で嫌われるNG行動
- 「民泊を始めます」とチラシだけ配る
- 説明しに来てほしくない時間帯に訪問
- ご年配の方への説明が雑
- 説明内容が不透明で不信感を与える
京都は“町内関係が濃い”地域です。
説明の印象が悪いと、即クレームにつながります。
事前に民泊を始めることを丁寧に説明し、トラブルが発生した際の対策を含めわかりやすく説明する必要があります。信頼のできる管理者はこの点を深く理解している必要があります。
■ 7-3：トラブルを避ける方法
● ① まずは町会長に挨拶
京都では自治会長の影響力が大きい。
● ② 住民の生活リズムを尊重
朝・夜遅くの訪問は避ける。
● ③ 絶対に嘘をつかない
「近所迷惑は一切ありません！」
→ これは絶対に言ってはいけない。
民泊はどうしても“トラブル発生のリスク”があるため、正直に説明する方が信頼されます。
その上でどのような対策が取れるかが重要となります。
● ④ 連絡先は複数名分渡す
- 管理会社
- 担当者
- オーナー
安心感を上げることが目的です。
■ 7-4：よくある近隣トラブルとその解決法
▼ 騒音
→ 深夜のチェックイン対策として事前に宿泊時によくあるトラブル例を宿泊者に周知。
▼ ゴミ問題
→ ゴミ出しは管理会社の担当にし、ゲストには出させない。ごみ捨てルールの周知。
▼ 玄関前でのたむろ
→ 室内ルールで「外での通話禁止」「立ち話禁止」などを明確化。
■ 7-5：「説明の質」で成功率が決まる
京都の民泊申請において「近隣説明」は…
提出書類同様に重要
ではないでしょうか。申請時だけではなく、民泊営業開始後の建物管理者の経験値が非常に重要となります。
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第8章：Airbnb/Booking.comへの掲載戦略（集客ノウハウ）
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民泊申請が通ったら、次は 集客戦略 が重要です。
京都は競争が激しいため、掲載の仕方次第で売上が大きく変わります。
■ 8-1：まずは AirBnb と Booking.com が主戦場
京都の民泊はインバウンド比率が高いため…
- Airbnb
- Booking.com
最低限この2つを併用するのが最適です。多くのサイトを掲載すると各予約サイトにおける表示順位にも影響が生じるリスクもあるので熟慮すべきです。
■ 8-2：予約サイトにて上位表示させるための要素
① 写真のクオリティ
最重要。写真が売上を左右する。
- 広角レンズ
- 明るい照明
- 生活感を消す
- プロカメラマンに撮影をお願いする
写真のクオリティーは重要ですが、実際と大きく異なると満足度への影響も考慮することが必要です。
② ゲストとのコミュニケーション
Airbnbではホスト評価が高いほど上位に表示される傾向があります。高いレビューを維持するためには日々ゲストとの質の高いコミュニケーションが必要です。
■ 8-3：AirbnbとBooking.comの特徴とは？
Airbnbは…
- 民泊を全世界に広めたリーディングカンパニー
- ゲストへのサポートを手厚くしようとする傾向あり(施設側はサービスのクオリティー向上が必須)
- 民泊施設向けのサービスのため、利用者が施設管理者と連絡をとりやすい。
Booking.comは…
- Airbnb同様、全世界からの利用者が見込まれる
- 従来はホテルの掲載がメインだった
- 利用者一辺倒のサービスではない
京都の民泊では欠かせないプラットフォームの一つです。
Airbnbと同様、全世界からの予約者が見込まれます。
ゲスト寄り一辺倒のサービスではないところが特徴です。
■ 8-4：京都の民泊で“勝つ”ための差別化戦略
● 町家特化の和モダンインテリア
写真のインパクトが強く、外国人から大人気。
● チェックイン方法をわかりやすく
ゲスト・ホスト双方にメリット。
● 経路案内を超丁寧に
京都は路地が複雑なため、Google Map だけでは迷う観光客が多いのが実状です。
写真付きの資料を事前に確認してもらうことが重要な1つのポイントです。
● 清掃品質を徹底
10年前の民泊サービスとはすでに異なり、利用者の期待値もどんどん上がってきています。
少しのホコリがレビューにつながってしまうことも。
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第9章：申請代行サービスを活用するメリット
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京都で民泊申請を進める場合、ほぼ全ての事業者が 行政書士などの代行サービス を利用します。
理由は明確で、「京都の民泊申請は個人で通すには難易度が高すぎる」ためです。
■ 9-1：代行サービスが有用な理由
① 京都市の書類が多い
民泊新法の標準書類に加えて、京都市独自の書類が大量に必要。
② 消防設備設置が複雑
消防署は非常に細かい指摘をしてくる。
消防設備士との連携が必須です。
③ 近隣説明が正しくできないとクレームに発展
説明書類の作成も専門家に任せた方が安全ですね。
当事務所代表は民泊建物の管理経験が豊富で、実際に起こりがちなトラブルを熟知しており、様々な提案が可能です。
■ 9-2：行政書士ひろい国際事務所に依頼するメリット
- 複雑な法令要件を確実にクリア
- 事前準備・書類作成・消防対応を一括サポート
- 不備による差し戻しを防ぎ、時間を短縮できる(早く・確実に申請)
- 民泊業界での経験が豊富な行政書士による様々な視点からの相談が可能
- 近隣住民説明会での引き出しが多い
- 必要に応じて集客・収益化に優れた民泊代行管理会社のご紹介が可能
- 民泊許可取得後にビザ申請を控えている方 (「民泊許可取得→ビザ申請」によくあるトラブルを未然に防ぎます)
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行政書士ひろい国際事務所では、京都市の民泊の申請代行・書類作成・近隣説明サポートを行っています。
京都で住宅宿泊事業をお考えの方は、ぜひご相談ください。
運営開始後のご相談もお気軽にご相談ください。
初回相談は無料です。お見積り提示後の交通費の追加請求はしておりません。
お問い合わせはこちらからどうぞ。
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投稿者プロフィール
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行政書士ひろい国際事務所代表の廣井と申します。
民泊を通じて地域や文化の交流が促進されるよう、また、外国人の方々の日本での暮らしが、より安心で実りあるものとなるよう、全力でサポートしてまいります。
